GLOSSAIRE
UNE QUESTION?
Chaque année, le constat des tendances qui peut être dressé à la fin de l’hiver est à peu près toujours le même : c’est celui d’un marché locatif privé morose, caractérisé notamment par la faiblesse de la mobilité résidentielle des locataires et un allègement sensible de la pression sur les loyers. Puis avec l’arrivée de l’été, les marchés locatifs privés retrouvent de la vigueur. La mobilité résidentielle se redresse avec le regain d’activité qui accompagne la préparation de la rentrée et les tensions sur les loyers réapparaissent.
Pourtant, en 2007 et en 2008 ce scénario de reprise de l’activité durant les mois d’été s’est altéré : après un début d’année peu propice à une forte progression de la mobilité, le redémarrage traditionnel a été modéré. Avec comme résultat, un ralentissement sensible du rythme de progression des loyers de marché et le recul de la mobilité résidentielle des locataires
La conjoncture des marchés locatifs privés s’est ainsi détériorée. La progression des loyers a fortement ralenti, avec + 1.6 % en 2008 contre + 5.1 % en 2004. Et l’activité du marché locatif privé s’est contractée, affectant la fluidité de ce marché dans les mêmes conditions que lors de la récession du début des années 90 : pour un taux de mobilité résidentielle de 27.2 % en 2008, contre 29.9 % en 2004 au point haut de la conjoncture du marché locatif privé, le repli de l’activité a été de 9.0 % (avec - 2.5 % pour la seule année 2008).
Dès le début de l’année 2009, l’économie a été affectée par la crise économique et financière internationale. La situation du marché du travail s’est de ce fait détériorée et l’évolution du pouvoir d’achat des ménages s’en est ressentie.
Les candidats à une nouvelle location ont, dans ce contexte, marqué leur inquiétude : en choisissant de différer leurs projets de mobilité résidentielle, dès lors qu’il s’agit d’une mobilité choisie (amélioration des conditions de logement, choix d’une meilleure localisation, réduction des temps de transport …). Dans le cas d’une mobilité contrainte (séparation, mutation professionnelle, difficultés financières…), les marges de liberté des ménages restent en effet très limitées (voire inexistantes).
En 2009, l’activité du marché locatif privé est alors descendue à son plus bas niveau depuis la fin des années 90. Le ralentissement du marché a donc été brutal, face à une demande déprimée par la crise : pour un taux de mobilité résidentielle de 25.7 % en 2009, le recul de l’activité a été de l’ordre de 5.5 % sur un an. Dans ce contexte, les délais moyens de remise en location se sont allongés, alors que les exigences des candidats à la location sont plus grandes que par le passé : ainsi, la durée de la vacance locative s’est accrue de 7.6 % en 2009. Après plusieurs années d’une relative stabilité, cette brutale remontée de la vacance locative résume à elle seule la dégradation du marché qui était alors en cours.
Mais cette dégradation du marché n’a pas été régulière sur l’ensemble de l’année 2009. Le premier semestre avait été particulièrement mauvais, encaissant par exemple l’essentiel du recul de la mobilité résidentielle. Alors que durant l’été, le marché s’est stabilisé.
C’est dans ce contexte que l’année 2010 a débuté : après avoir hésité jusqu’à l’été, l’activité du marché s’est nettement ressaisie dès la rentrée. Le redémarrage de l’activité a alors permis au taux de mobilité de se redresser : + 3.1 % en 2010, pour s’établir à 26.5 % sur l’ensemble de l’année. Sans retrouver ses niveaux élevés du début des années 2000, la mobilité s’est cependant ressaisie : confirmant que le marché locatif privé sortait de la récession, plus tôt que prévu il est vrai. Aussi, la progression de la vacance locative a sensiblement ralenti, sous l’effet du redémarrage de la demande : + 2.9 % en 2010 (mais + 10.8 % depuis 2008).
Les tendances des loyers se sont inscrites dans cette évolution du marché :
Depuis le début de l’année 2011, le redémarrage du marché locatif privé se confirme et s’amplifie : la mobilité s’améliore encore pour s’établir à 27.9 % (+ 8.6 % depuis le point bas de l’année 2009). Le taux de mobilité résidentielle se situe ainsi au dessus de son niveau moyen de longue période (27.4 % en moyenne, chaque année, entre 1998 et 2011) et il a retrouvé le niveau qui était le sien en 2007, avant le déclenchement de la crise économique et financière internationale. Cette amélioration de l’activité représente 125 000 projets de mobilité résidentielle qui seront réalisés en 2011 de plus qu’en 2009, au point bas de la crise.
Pourtant, sur un marché en reprise, l’effort d’amélioration et d’entretien se maintient à haut niveau, à 33.5 % depuis le début 2011 : même si la vacance locative paraît maintenant à peu près stabilisée (+ 0.9 % depuis le début de l’année 2011), les difficultés rencontrées lors de la remise en location des biens perdurent. En effet, les pertes de recettes locatives qui résultent de la montée de la vacance ne sont pas négligeables : la montée de la vacance locative constatée depuis 2008 (+ 11.8 %) représente une semaine de recettes perdue. Et le niveau actuel de la vacance, de l’ordre de 9 semaines en moyenne, équivaut chaque année à une perte de 4.7 % des loyers perçus. Afin de faciliter les remises en location et de contenir les pertes de recettes dues à la vacance, le maintien d’un effort d’amélioration à haut niveau s’impose donc : face à une demande attentive à la qualité des biens présentés sur le marché, la réalisation des travaux constitue une nécessité. Et pourtant, sans garantie sur le « retour sur investissement ».
C’est dans un paysage en demi-teinte que s’inscrit la progression des loyers de marché : + 0.9 % sur un an, contre + 1.4 % en 2010 à la même époque. Même si le rétablissement du marché locatif privé ne fait plus aucun doute, il n’a cependant pas encore retrouvé, et loin s’en faut, la configuration qui fut la sienne durant les années de haute conjoncture, entre 2001 et 2006.
A la fin des années 90, l'activité du marché locatif privé a été particulièrement soutenue : le taux de mobilité résidentielle s'est ainsi accru de 12.3 % entre 1998 et 2001, pour s'établir à 29.2 % en 2001.
Puis durant deux années de progression sensible des loyers, en 2002 et en 2003, l'activité a marqué le pas. Le taux de mobilité a alors fléchi pour retomber à 28.8 % en 2003. Mais cet ajustement du marché n’a été que passager, compte tenu de la pression de la demande qui se renforçait depuis plusieurs années. Ainsi en 2004, la mobilité résidentielle s'est redressée à peu près partout pour s’établir au niveau le plus élevé (29.9 %) constaté depuis 1998.
Cette reprise globale du marché n’a d’ailleurs pas été altérée par la poussée sur les loyers de marché observée en 2004 puis en 2005 (+ 5.1 % puis + 4.6 %). Elle s’est alors consolidée en 2005 et en 2006. Cependant, elle n’a pas été uniforme sur l’ensemble du territoire :
Puis entre 2006 et 2009, en dépit du ralentissement de la hausse des loyers, le taux de mobilité résidentielle a reculé : il s’est établi à 25.7 % en 2009 contre 29.2 % en 2006, soit à son plus bas niveau depuis 1998. Le repli du marché a donc été rapide et ce sont près de 200 000 candidats à la location de moins qu’en 2006 qui ont pu réaliser leurs projets de mobilité résidentielle :
La reprise du marché qui s’est amorcée en 2010 et qui s’est confirmée depuis (un taux de mobilité à 27.9 % en 2011, en progression de 8.6 % depuis 2009) se constate maintenant dans la plupart des régions. Elle permet à 125 000 candidats à la location de plus qu’en 2009 de réaliser leurs projets de mobilité résidentielle :
Le rythme de progression des loyers s'est relevé dès la fin des années 90 :
Alors que l’activité du marché commençait à ralentir, la hausse des loyers a freiné dès 2007 : la mobilité résidentielle s’est en effet réduite (en réponse aux hésitations de la demande) et le ralentissement de la hausse des loyers s’est amplifié avec + 2.0 % en 2007 et + 1.6 % en 2008. Le blocage du marché locatif privé provoqué par le déclenchement de la crise s’est dès lors accompagné d’une stagnation des loyers de marché en 2009. Mais depuis le début 2010, le marché se ressaisit : les loyers de marché ont ainsi augmenté de 2.5 % en 2010.
Depuis le début de l’année 2011, sur un marché dont la reprise se confirme, les loyers continuent à progresser : + 0.9 % sur un an. Mais l’évolution des loyers constatée sur les huit premiers mois de l’année 2011 est plus lente qu’en 2010, à la même époque : le niveau actuel de la vacance locative pèse encore sur le rythme d’évolution des loyers.
Ainsi entre 1998 et 2011, la progression des loyers de marché s’est faite au rythme annuel moyen de 3.0 % France entière. Elle a été la plus rapide en Aquitaine (+ 3.5 % par an), en Ile de France (+ 3.3 % par an), dans le Nord Pas de Calais (+ 3.3 % par an), en PACA (+ 4.0 % par an) ou en Rhône-Alpes (+ 3.5 % par an). Elle est un peu moins rapide que la moyenne en Basse Normandie (+ 2.8 % par an), en Bretagne (+ 2.5 % par an), en Haute Normandie (+ 2.6 % par an) et en Languedoc-Roussillon (+ 2.6 % par an). Et surtout en Alsace (+ 2.4 % par an), dans le Centre (+ 2.3 % par an), en Midi-Pyrénées (+ 2.2 % par an), dans les Pays de la Loire (+ 2.2 % par an) et en Poitou-Charentes (+ 2.3 % par an). Elle a été la plus lente en Bourgogne (+ 1.6 % par an), en Champagne-Ardenne (+ 1.6 % par an), en Lorraine (+ 2.0 % par an) et en Picardie (+ 1.6 % par an) … et surtout en Auvergne (+ 1.1 % par an), en Franche-Comté (+ 0.8 % par an), dans le Limousin (+ 0.8 % par an).
Depuis le début de l’année 2011, la progression des loyers a été de 0.9 %, sur un an. Dans certaines régions, les loyers progressent comme l’ensemble du marché : en Alsace (+ 1.0 %), en Bretagne (+ 1.0 %), en Midi-Pyrénées (+ 0.9 %) ou en Ile de France (+ 0.8 %). Ils augmentent en revanche plus rapidement que le marché en Languedoc-Roussillon (+ 1.7 %), en PACA (+ 1.6 %), dans les Pays de la Loire (+ 1.6 %), en Poitou-Charentes (+ 1.7 %), dans le Nord Pas de Calais (+ 1.3 %) et en Rhône-Alpes (+ 1.4 %). Et surtout, en Picardie (+ 2.5 %) et en Champagne-Ardenne (+ 2.7 %). Ils n’augmentent en revanche que très peu dans le Centre (+ 0.5 %) et en Lorraine (+ 0.3 %). Mais les loyers de marché reculent en Aquitaine (- 0.5 %), en Bourgogne (- 0.8 %), en Haute Normandie (- 0.7 %) et en Basse Normandie (- 1.4 %) : ils reculent même à un rythme soutenu en Auvergne (- 2.6 %), en Franche Comté (- 2.2 %) et dans le Limousin (- 2.6 %).
Et alors qu’en 2009 les loyers de marché avaient reculé sur les 3 pièces et plus (45.2 % du marché), la progression des loyers qui se constate depuis 2010 concerne tous les types de logements :
Dans ces conditions, le loyer de marché s’établit maintenant à 12.4 €/m², France entière : 16.6 €/m² pour les studios et 1 pièce, 12.6 €/m² pour les 2 pièces, 10.4 €/m² pour les 3 pièces, 9.4 €/m² pour les 4 pièces et 9.1 €/m² pour les 5 pièces et plus.
Cependant, derrière un loyer moyen de 12.4 €/m², les disparités de loyer sont fortes entre les types de logements bien sûr : mais aussi selon la localisation des biens loués (entre des espaces plus ou moins convoités, entre des villes au potentiel de développement différent …), l’équipement des immeubles (ascenseur, parking, …), la qualité et le confort des logements, leur état d’entretien. Aussi n’est-il pas étonnant de constater que France entière, la dispersion des loyers de marché se fait dans une fourchette large allant de 1 à près de 15 : entre un minimum à 3.5 €/m² et un maximum à 54.0 €/m².
Plus précisément, 50 % des locations sont réalisées à un loyer inférieur à 9.9 €/m² et 25 % à un loyer inférieur à 7.5 €/m² : et même, 30 % à un loyer inférieur à 8 €/m² (2.5 % à un loyer inférieur à 4.3 €/m²). Alors que 25 % des locations sont réalisées à un loyer supérieur à 13.6 €/m² : et même, 2.5 % à un loyer supérieur à 24.8 €/m².
On constate en outre en prenant comme référence non plus la distribution de références locatives, mais celle des 1 175 villes classées par CLAMEUR, que 15.1 % des villes présentent un loyer moyen inférieur à 8.0 €/m² de surface habitable et 34.6 % un loyer moyen inférieur à 9.0 €/m² de surface habitable.
Les villes dont le loyer est inférieur à 8.0 €/m² regroupent 6.6 % de la population et celles dont le loyer est inférieur à 9.0 €/m², 19.6 % de la population :
Alors que la conjoncture s’améliore nettement depuis le début de l’année 2010, les loyers de marché ont cependant baissé dans 34.5 % des villes, depuis le début de l’année 2011 : en 2010 à la même époque, cette proportion était comparable (34.7 %). Le marché n’a donc pas encore retrouvé tout le dynamisme constaté par le passé (en 2008 à la même époque, les loyers avaient baissé dans 23.6 % des villes) :
Mais pour 65.5 % des villes, les loyers ont augmenté (contre pour 65.3 % des villes en 2010 à la même époque et 76.4 % en 2008) :
L'effort d'amélioration et d'entretien du parc a fléchi de 2001 à 2006, pour se redresser depuis 2007 dans le contexte d’un marché plus difficile qu’auparavant :
L'effort d'amélioration et d'entretien du parc est le plus élevé en 2011 pour les 4 pièces avec 39.7 % des relocations concernées (35.2 % entre 1998 et 2011). Cet effort s’est établi à un niveau comparable au marché pour les studios et 1 pièce avec 34.0 % des références concernées (29.7 % entre 1998 et 2011) et pour les 3 pièces avec 33.4 % (31.5 % entre 1998 et 2011), voire pour les 5 pièces et plus avec 35.8 % (30.7 % entre 1998 et 2011). Il a été en revanche plus faible que le marché pour les 2 pièces avec 30.0 % (27.8 % entre 1998 et 2011).
Lorsque dans le cas des relocations les propriétaires bailleurs remettent leurs biens sur le marché, on constate en général un relèvement du niveau du loyer pratiqué entre l’ancien et le nouveau locataire : en 2011, le relèvement des loyers pratiqués est ainsi de 1.9 % (4.8 % en moyenne chaque année, entre 1998 et 2011). Cependant, le différentiel de loyer entre deux locataires va dépendre de la nature des travaux réalisés à cette occasion (outre, notamment, l’état du marché locatif, l’ancienneté du bien et le temps d’occupation du logement par le précédent locataire) :
Depuis 2006 en effet, avec la dégradation de la conjoncture des marchés locatifs privés, le différentiel de loyer entre deux locataires est négatif en l’absence de travaux (- 1.1 % en moyenne). Et en outre, ce différentiel s’est réduit en cas de réalisation de travaux courants : il s’établit maintenant à un niveau moyen de 3.9 %, contre de l’ordre de 7.6 % en moyenne chaque année de 2002 à 2006.
Si on observe le marché de la relocation en 2011, les conséquences de la réalisation des travaux d’amélioration et d’entretien sur le niveau du loyer du nouveau locataire peuvent être précisées :
Mais il est vrai que tous les territoires ne sont pas dans la même situation, de ce point de vue. Certains d’entre eux, en raison d’un déséquilibre de marché (offre locative sociale en concurrence, bassin d’activité déprimé, …), connaissent une vacance locative élevée et une détérioration récente et importante de cette vacance locative.
Entre 1998 et 2011, la progression des loyers de marché a été de 3.0 % en moyenne, chaque année. Les hausses sont assez comparables, quel que soit le type de logements considéré :
Mais les évolutions sont restées très contrastées, d’une région à l’autre :
Au-delà de ces dynamiques d’évolution, les niveaux des loyers de marché qui s’observent sont aussi très différents sur la période 1998-2011, d’une région à l’autre :
En 2011, la hiérarchie des régions est conservée :
Entre 1998 et 2011, la mobilité résidentielle des locataires du secteur privé a connu des évolutions contrastées. Après s'être élevée entre 1998 et 2001 (elle passe alors de 26.0 % en 1998 à 29.2 % en 2001), elle s’est stabilisé à haut niveau jusqu’en 2003, exprimant une moindre pression de la demande. Mais après deux années de pause, la mobilité s’est ressaisie à partir du début de l'année 2004. Elle s’est alors établie à 29.9 % en 2004 pour se maintenir à haut niveau durant deux années : avec 29.1 % en 2005 et 29.2 % en 2006. Dès 2007, la mobilité fléchit et en 2008, elle est redescendue à 27.2 % : l’année 2009 a confirmé ce recul à 25.7 %. La reprise du marché qui s’est amorcée en 2010 et s’est confirmée depuis : avec un taux de mobilité à 27.9 % en 2011 contre 25.7 % en 2009.
Mais les taux de mobilité sont très différents entre les régions :
Depuis 2010, la mobilité s’améliore dans la plupart des régions :
En dépit du fléchissement de l’effort d’amélioration et d’entretien du parc privé qui s’est constaté entre 2000 et 2006, la part des logements reloués après travaux s’est redressée dès 2007. Le relèvement a même été spectaculaire en 2009 : ainsi, alors qu’en 2008 « seulement » 23.1 % des relocations bénéficiaient de travaux de mise aux normes, en 2011 cette proportion s’est établie à 33.5 %.
Compte tenu du taux de mobilité résidentielle observé en moyenne, ce sont donc 8.4 % des logements du parc locatif privé qui sont remis aux normes, chaque année (et même 9.3 % en 2011, après 8.9 % en 2010 et 8.6 % en 2009).
Une mobilité résidentielle plus faible qu’ailleurs peut se trouver associée, et cela paraît logique, à un effort d’amélioration et d’entretien plus intense lors d’une remise en location : cela est le cas en Ile de France et en Rhône-Alpes. Et lorsque la mobilité est plus forte, c’est l’inverse qui s’observe en général : en Bretagne, dans le Limousin ou en Poitou-Charentes ; voire, dans une moindre mesure, en Alsace, en Auvergne, en Lorraine, dans le Nord Pas de Calais ou en Picardie.
Il est vrai que des exceptions notables s’observent : en Aquitaine, en Basse Normandie, en Bourgogne, dans le Centre, en Haute-Normandie, en Languedoc Roussillon, en Midi Pyrénées et dans les Pays de la Loire (mobilité soutenue, effort d’amélioration conséquent) ou à l’inverse en Champagne Ardenne ou en PACA (mobilité faible ou moyenne, faible effort d’amélioration).
Et donc au total, si un lien inverse entre mobilité résidentielle et effort d’amélioration et d’entretien peut paraitre logique, l’observation des situations régionales ne permet pas de valider un tel schéma.
Après deux années 1998 et 1999 qui avaient enregistré une progression très modérée, les loyers de relocation ont augmenté à un rythme plus soutenu entre 2001 et 2004 : de l’ordre de 7.0 % en moyenne, chaque année. Mais à partir de 2005, le marché est redevenu moins actif, plus difficile : le rythme de la hausse des loyers de relocation a alors commencé à ralentir doucement, pour s’établir à 6.6 % par an durant les années 2005 et 2006. A partir de 2007, le ralentissement s’est amplifié : la progression a alors été de 5.8 % en moyenne chaque année entre 2006 et 2010 : en 2010, le rythme de hausse des loyers en cas de relocation s’est établi à 5.6 %. En 2011, sur un marché qui n’a pas encore retrouvé toute la vitalité qui était la sienne avant la crise, la hausse des loyers entre deux locataires n’est plus que de 1.9 %.
Ainsi, en cas de changement de locataires, les loyers se sont élevés de 4.8 % en moyenne depuis 1998.
Les réajustements sont les plus rapides dans le cas des 4 pièces : + 6.5 %. Ils sont supérieurs à la moyenne dans le cas des 3 pièces (+ 5.5 %) et des 5 pièces et plus (+ 5.5 %). Ils sont les plus faibles pour les studios et 1 pièce (+ 3.8 %) et pour les 2 pièces (+ 4.4 %).
Ainsi n’est-il pas surprenant de constater au niveau régional que l’importance du réajustement du loyer en cas de relocation est en relation inverse avec le taux de mobilité résidentielle, peu d’exceptions demeurant par rapport à ce schéma.
