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Le champ d’observation de CLAMEUR

Le champ d’observation retenu est celui des baux nouveaux d’habitation, hors donc toutes les indexations en cours de bail ou lors d’un renouvellement de bail. L’observatoire porte ainsi exclusivement sur les loyers de marché pour des baux conclus à l’occasion d’une relocation ou d’une location nouvelle.

Les logements retenus par l’observatoire appartiennent alors au parc locatif privé régi par la loi de 1989 (y compris dans le cadre de dispositifs fiscaux d’aide à l’investissement locatif ou d’un conventionnement avec l’Anah) ou par la loi de 1948.

La mise à jour des informations

La collecte des informations est effectuée chaque trimestre auprès de la plupart des partenaires de CLAMEUR. Actuellement, cependant, la spécificité des procédures de traitement de l’information et la lourdeur des mises à jour limitent la rapidité de la collecte et du traitement dans le cas de l’Anah (extraction des bases de données une fois par an) et, dans une moindre mesure, de l’APAGL, de FONCIA, de Foncière Logement, de Gécina, de Groupama Immobilier, du Groupe ICF, de Nexity, du Groupe SNI, du Réseau URBANIA et de TAGERIM (deux extractions, en juillet et en janvier de chaque année).

La mise à jour des informations reprise sur le site est alors réalisée deux fois par an :

• en février de l’année « n », elle permet de mettre à jour de façon définitive l’ensemble des informations concernant la situation des marchés au cours de l’année « n-1 » et de tracer les tendances de l’année « n » ;
• en août de l’année « n », une première tendance des marchés pour l’année en cours est proposée avec le même niveau de détail que précédemment.

La constitution de l’échantillon

La collecte des références de marché utilisées dans CLAMEUR se réalise suivant trois modalités différentes :

• les références sont transmises directement par les propriétaires bailleurs et sous leur responsabilité à leur Chambre syndicale (UNPI) ou elles sont collectées par les partenaires eux-mêmes lors de la réalisation de chaque intervention ou opération de réhabilitation (Mouvement PACT et Habitat & Développement (SIRES)) et lors de chaque mise en location d’un nouveau programme de promotion immobilière (Bouygues Immobilier) ;
• les références sont directement extraites des fichiers de gestion locative des professionnels chaque trimestre (Century 21, SNPI, UNIS) ;
• les fichiers de gestion locative de l’Apagl, d’Ataraxia (Crédit Mutuel), de FONCIA, de Foncière Logement, de Gécina, de Gérer (BNP-Praibas), de Groupama Immobilier, du Groupe ICF, de Nexity, du Réseau URBANIA, du Groupe SNI, de Square Habitat (Crédit Agricole) et de TAGERIM sont extraits deux fois par an sur l’ensemble des agences de chacun des groupes et l’Anah transfère chaque année les caractéristiques détaillées des relocations réalisées après travaux subventionnés.

Les références de marché sont alors extraites de chacune des sources : elles concernent évidemment les baux signés (relocations et locations nouvelles) durant la période sous revue (année « n » pour les sources annuelles, semestre considéré pour les sources semestrielles, trimestre considéré pour les sources trimestrielles).

Un apurement des données est enfin réalisé afin d’éliminer les références mal renseignées (surface manquante ou aberrante, loyer non indiqué, caractéristiques du logement omises …) : de l’ordre de 1.5 à 2 % des enregistrements sont ainsi rejetés.

Les données transmises par l’Anah, Ataraxia (Crédit Mutuel), l’Apagl, Century 21, Gécina, Gérer (BNP-Parisbas), le Groupe ICF, le Mouvement PACT, Square Habitat (Crédit Agricole), Habitat & Développement (SIRES), et l’UNPI sont alors prises dans leur totalité. Ainsi que celles recueillies par Bouygues Immobilier, la Foncière Logement, le Groupe SNI, le SNPI et l’UNIS. En revanche, afin de respecter un équilibre de représentation entre les types de gestion (gestion directe et gestion déléguée à un professionnel) un tirage aléatoire stratifié (Paris, reste de l’agglomération parisienne, Grand Lyon, Marseille, métropole lilloise / reste du territoire) est réalisé sur les fichiers transmis par FONCIA, Nexity, le Réseau URBANIA et TAGERIM.

En moyenne, en effet, la gestion directe concerne de l’ordre de 35 % du marché France entière : c’est le constat qui se dégage de l’observation du marché réalisée sur les années 1998 à 2008. Avec évidemment des différences sensibles entre les grandes agglomérations (de l’ordre de 10 à 15 % du marché) et les départements ruraux ou faiblement urbanisés (de l’ordre de 75 à 80 % du marché, voire 90 % dans les départements les moins peuplés). Le tirage aléatoire (suivant une loi uniforme) a alors précisément pour objet de chercher à respecter cet « équilibre » d’observation : par exemple, de l’ordre de 40 % des références de marché sont conservées des fichiers transmis par FONCIA, Groupama Immobilier, Nexity, le Réseau URBANIA et TAGERIM

Cette procédure « manuelle » permet en outre de gérer l’effet de grappe lié à la présence dans l’échantillon de données nombreuses transmises par un petit nombre de fournisseurs (et dont la variance est a priori plus faible que celle du reste de l’échantillon) : elle s’efforce ainsi de s’approcher d’une réalité (la structure du marché et sa répartition entre gestion directe et gestion déléguée) malheureusement inconnue en l’état actuel des systèmes statistiques, empêchant de recourir à une méthode de calage sur marges telle qu’habituellement utilisée pour redresser les échantillons.

La taille de l’échantillon finalement constitué (par exemple, 110 000 pour 2005, 132 000 références pour 2006, 155 000 références en 2007, 180 000 références en 2008, 196 000 références en 2009 et, d’ores déjà, 42 000 références pour 2010) réduit sans aucun doute les risques de biais dans l’estimation du niveau des loyers de marché, de leur évolution ou des principaux indicateurs proposés par CLAMEUR.

Le nombre de références disponibles

L’observatoire des loyers mis en place en 1999 à l’initiative de l’UNPI bénéficie d'un partenariat élargi avec la plupart des acteurs du secteur privé. La mise en commun des références de marché lui permet ainsi de disposer d’une connaissance fine du marché locatif privé :

• du fait du nombre des espaces géographiques observés (22 régions, 95 départements et 1 256 villes, regroupements de communes et pays) sur lesquels peut intervenir une analyse détaillée des évolutions observées entre 2000 et 2010 ;
• et des indicateurs d’analyse qui peuvent être suivis : indices de loyer, indicateur de l’effort d’amélioration et d’entretien du parc, mobilité résidentielle des locataires du parc privé ...

De l’ordre de 49,5 % des références recueillies sont en outre des relocations pour lesquelles on dispose de nombreuses informations concernant l’ancien bail : la date de sa signature, le dernier loyer acquitté par l’ancien locataire, le délai de vacance entre l’ancien et le nouveau locataire, la réalisation éventuelle de travaux d’entretien courant et de mise aux normes. Il est donc possible de mesurer précisément la mobilité résidentielle des locataires du secteur privé, le réajustement éventuel de loyer en cas de changement de locataire, la part des relocations réalisées après travaux ...

Le choix des villes

Actuellement, CLAMEUR observe les marchés de 1 256 villes, regroupements de communes (EPCI) et pays : et plus précisément, 1 005 villes, regroupements de communes et pays hors les doubles comptes afférents aux regroupements de communes associées. Le choix de ces « villes » est réalisé selon un double critère : le nombre d’habitants de l’espace géographique considéré (ville, regroupement de communes ou pays) et le nombre de références disponibles dans l’échantillon collecté sur cet espace géographique.

La sélection des villes dont les marchés peuvent être a priori observés par CLAMEUR résulte d’abord du choix d’un seuil, celui du nombre d’habitants de l’espace géographique considéré : actuellement, 10 000 habitants. 2 345 « villes » ont ainsi été retenues : le nombre de relocations et de locations nouvelles susceptibles d’intervenir chaque année sur ces marchés rendant envisageable leur observation directe.

L’échantillon recueilli par CLAMEUR est cependant limité, même si sa taille et la diversité de ses sources d’alimentation sont sans commune mesure avec celles de la plupart des autres observatoires des marchés locatifs privés : en l’état actuel de son enrichissement, le taux de sondage associé est de plus de 1/8ème (pour un parc locatif privé - hors les logements occupés à titre gratuit - de l’ordre de 5 086 000 unités à fin 2007 si on se limite aux logements dont le propriétaire est une personne physique et de 5 528 000 si on considère l’ensemble des propriétaires, personnes physiques et personnes morales - caisses de retraite, compagnies d’assurances, foncières, … -). En imposant un seuil de 200 références nouvelles chaque année par ville, 344 marchés peuvent être analysés (489 en intégrant les doubles comptes afférents aux regroupements de communes associées). Le nombre de villes observables passe à 623 si le seuil est abaissé à 100 références (respectivement 831) : ce sont bien sûr les 600 villes les plus importantes, qui disposent d’un parc locatif privé conséquent. Si le seuil est ramené à 60 références, le nombre de villes observables passe à 796 (respectivement 1 037). Le seuil fixé actuellement étant de 30 références (afin de pouvoir observer des « petits/moyens » marchés), 1 005 villes peuvent être observées (respectivement 1 256).

Pour chacune des 1 005 villes retenues (hors doubles comptes), le coefficient de représentativité de l’échantillon est au moins égal à 5.0 % : le taux de sondage associé au marché correspondant est donc d’au moins 1/20ème. Pour 760 villes, le coefficient de représentativité est d’au moins 12.5 % (931 en intégrant les doubles comptes afférents aux regroupements de communes associées) : CLAMEUR travaille donc avec plus d’un bail sur 8 sur 75.6 % des villes retenues. Pour 87 villes, le coefficient de représentativité se situe entre 10 et 12.5 % (respectivement 109) : ainsi, pour plus de 84.3 % des villes suivies par CLAMEUR, le nombre de références disponibles est supérieur à 1/10ème du marché. Pour 82 villes, le coefficient de représentativité se situe entre 7.5 et 10 % (respectivement 107) et pour les 76 villes les « moins bien » échantillonnées (respectivement 109), le coefficient de représentativité se situe entre 5 et 7.5 %.

Si le choix du seuil de sélection des villes retenues par CLAMEUR avait été fixé à 2.5 % (un nombre de références disponibles supérieur à 1/40ème du marché, donc bien au-delà déjà des taux de sondage de la plupart des observatoires des marchés locatifs privés), ce sont 1 300 villes qui auraient été concernées (1582 en intégrant les doubles comptes afférents aux regroupements de communes associées). Mais comme pour une part importante des 295 villes supplémentaires le recueil des observations ne permet pas encore de disposer d’une chronique couvrant l’ensemble de la période 2000-2010, ce choix n’a pas été retenu.

Ce ne sont cependant pas les villes au marché le plus étroit pour lesquelles le coefficient de représentativité est le plus faible : au contraire même, ce sont pour ces villes que s’observent les coefficients les plus élevés. Et au total, les 1 005 villes retenues (hors doubles comptes) représentent 85.5 % du marché locatif privé métropolitain (respectivement 92.4 % pour les 1 300 villes au seuil de 2.5 %, hors doubles comptes) et 71.2 % de la population française (respectivement 78.9 % pour les 1 300 villes au seuil de 2.5 %, hors doubles comptes). Potentiellement, CLAMEUR couvre 1 689 villes (hors doubles compte) si on descend le seuil de représentativité à 1.0 % : ce sont alors 94.2 % du marché locatif privé métropolitain qui sont couverts et 90.0 % de la population française.

Pour chaque ville finalement retenue, les indices proposés (niveau des loyers, mobilité, part des relocations après travaux …) sont des indices synthétiques (sans correction des effets « qualité » mal connus en réalité par la plupart des observatoires et surtout assez variables d’une année sur l’autre) : les pondérations retenues au niveau de chaque ville et, éventuellement, de ses arrondissements, correspondent à la structure moyenne du marché observée de 1998 à 2010.

L’analyse qui a pu être faite au travers de la lecture des résultats proposés par CLAMEUR sur la période 1998 à 2010 montre en effet que les structures de marché des villes sont quasiment stabilisées en cumulant les données sur 5 années sur les 623 villes les plus importantes (celles dont l’échantillon est au moins égal à 100 références chaque année et pour lesquelles le coefficient de représentativité est d’au moins 5.0 %) et sur 6 à 7 années pour les villes les moins importantes : le choix de construire une structure moyenne 1998-2010 se fonde sur ce constat.

En fait, les résultats présentés concernent plus que les seules 1 005 villes : CLAMEUR étend en effet son observation à l’ensemble du territoire des EPCI, le cas échéant.

Les principales caractéristiques du marché et des logements locatifs privés

Le marché locatif privé est composé, France entière, à raison de :

• 55.4 % par des petits logements (studios et 1 pièce, 2 pièces),
• 37.1 % par des logements de taille moyenne (3 et 4 pièces)
• et de 7.5 % par des grands logements (5 pièces et plus).

Le marché locatif privé

La surface moyenne des biens détenus est alors de 56.7 m2 :

26.6 m2 pour un studio ou 1 pièce,

44.3 m2 pour un 2 pièces,

64.9 m2 pour un 3 pièces,

83.8 m2 pour un 4 pièces,

et 115.9 m2 pour un 5 pièces et plus.

Relocations et locations nouvelles Situation moyenne 1998 - 2010 (Source CLAMEUR)	Studios et 1 pièce	2 pièces	3 pièces	4 pièces	5 pièces et plus	Ensemble
Structure du marché (en %)	24,4	31,0	24,7	12,4	7,5	100,0
Surface moyenne des logements (en m² de surface habitable)	26,6	44,3	64,9	83,8	115,9	56,7

1. Les caractéristiques des locations réalisées
Dans l’ensemble, 15.7 % des biens gérés sont en maison individuelle et 48.4 % sont localisés en centre-ville.

Les caractéristiques des relocations et des locations nouvelles

Relocations et locations nouvelles Situation moyenne 1998 - 2010 (Source CLAMEUR)	Studios et 1 pièce	2 pièces	3 pièces	4 pièces	5 pièces et plus	Ensemble
Part des logements (en %) avec : >> ascenseur >> chauffage collectif >> 2 salles de bains ou plus	28,1 39,6 -	26,3 38,4 -	26,0 41,6 0,2	24,6 43,8 16,8	15,5 49,2 79,4	25,3 41,4 10,5
Part des logements (en %) en : >> maison individuelle >> centre-ville	9,1 45,9	9,4 46,2	11,6 48,1	23,5 52,2	46,6 54,7	15,7 48,4
Part des logements (en %) en : >> gestion directe >> secteur libre	22,6 97,4	27,8 93,6	34,7 88,9	41,9 85,6	48,8 82,0	32,7 89,8

La proportion de logements en maison individuelle est évidemment faible dans le cas de petits logements (9.1 %) et elle s'élève au fur et à mesure que la taille des logements s'accroît : elle est de 46.6 % pour les 5 pièces et plus. En revanche, des différences bien moins marquées s'observent dans la localisation des biens suivant la taille du logement :

• les studios et 1 pièce sont un peu moins fréquemment situés que les 2 pièces dans les centres des villes (45.9 % pour les studios et 1 pièce contre 46.2 % pour les 2 pièces) ;
• mais cela est aussi vrai des 3 et 4 pièces,
• alors que les grands logements sont un peu plus souvent que l’ensemble en centre-ville (54.7 %).

On peut aussi noter que 32.7 % des biens sont gérés en direct par leurs propriétaires : cette proportion varie d'ailleurs du simple au double, entre les studios et une pièce (22.6 %) et les 5 pièces et plus (48.8 %).

La présence d’un ascenseur est alors plus fréquente pour les petits logements que dans l’ensemble :

• par exemple, 28.1 % des studios et 1 pièce sont dans un immeuble doté d’un ascenseur contre 15.5 % pour les 5 pièces et plus ;
• cela s’explique évidemment par l’effet localisation et le type d'immeubles concerné.

A l’inverse, bien entendu, la présence de 2 salles de bains révélatrice d’un niveau de qualité et de confort supérieur à la moyenne, est logiquement la plus fréquente pour les logements de 5 pièces et plus.

2. Le marché de la relocation

Lors d’une relocation, le loyer progresse en moyenne de l’ordre de 5.6 %.

Les caractéristiques des seules relocations

Seules relocations Situation moyenne 1998 - 2010 (Source CLAMEUR)	Studios, 1pièce	2 pièces	3 pièces	4 pièces	5 pièces et +	Ensemble
Part des relocations après travaux (en %)	27,8	25,1	28,7	32,5	26,7	27,8
Variation des loyers en cas de relocation (en %)	4,4	5,6	6,5	7,0	5,2	5,6
Durée d'occupation du logement (en mois)	34	41	48	55	56	43
Taux de mobilité résidentielle (en %)	35,4	29,1	25,2	21,8	21,3	27,6

Les évolutions sont bien sûr assez différentes selon le type de logements considéré :

• ce sont les logements de 2 et 3 pièces qui, lors d’une relocation, enregistrent la remise à niveau des loyers la plus forte (6.5 % pour les 3 pièces et 7.0 % pour les 4 pièces). Ces réajustements sont associés à une situation de départ qui, en général, se caractérise par des loyers sensiblement inférieurs à ceux du marché ;
• à l’inverse, le réajustement de loyer constaté lors d’une relocation est dans la moyenne pour les 2 pièces (5.6 %) ;
• le réajustement de loyer est plus faible que la moyenne pour les studios et 1 pièce (4.4 %) et pour les 5 pièces et plus (5.2 %). Il est vrai que dans le cas des studios et 1 pièce, les loyers pratiqués avant la relocation s’avèrent comparables à ceux du marché (une mobilité résidentielle plus forte pour ces logements est à l’origine de l’explication). Alors que dans le cas des 5 pièces et plus, le loyer de sortie est très souvent fixé au-dessous du loyer de marché observé en cas de relocation : cela tient bien sûr aux spécificités des conditions d’occupation de ces logements (temps moyen d’occupation élevé) et à l’effet du niveau de la quittance acquittée par le locataire (un loyer mensuel hors charges de l’ordre de 40 % de plus que pour les 4 pièces, par exemple).

En moyenne 27.8 % des relocations bénéficient de travaux de mise aux normes. Les travaux servent alors, presque toujours, à remettre le bien dans le marché lorsqu’il s’agit de le remettre aux normes :

• on vérifie en effet qu’un logement remis sur le marché sans travaux se reloue plus ou moins rapidement (plutôt pas très rapidement d’ailleurs si on considère les studios et une pièce), avec une faible progression du loyer en moyenne (bien en deçà de l’accroissement constaté en cas de réalisation de travaux de mise aux normes) ;
• on peut observer que lorsque seuls des travaux d’entretien courant sont réalisés avant la remise du logement en location, l’évolution des loyers entre l’ancien et le nouveau locataire est aussi modeste. La différence tient ici au fait que très souvent le loyer de sortie de l’ancien locataire était déjà au-dessus du loyer de marché (caractéristiques et localisation du bien) et que pour confirmer cette situation, la réalisation de petits travaux est envisagée ;
• lorsque les logements sont nettement en dehors du marché, en revanche (soit en raison de leurs caractéristiques et de leur localisation, soit du fait d’un temps d’occupation du logement par le précédent locataire supérieur à la moyenne), des travaux de mise aux normes sont nécessaires (24.6 % des relocations). Le loyer progresse alors de manière beaucoup plus rapide et cela permet au logement de revenir dans le marché.

L’indice de qualité et de confort

Afin d’apprécier la qualité et le confort de chaque logement locatif privé présenté sur le marché (mise en location nouvelle ou relocation), 7 situations particulières ont été identifiées :

chacune d’entre elles est a priori source d’avantages ou de satisfaction pour le locataire et doit donc normalement, suivant la théorie des prix hédoniques, être valorisée sur le marché (par un niveau de loyer qui sera, ceteris paribus, supérieur à raison de la valeur que la demande accorde à la situation correspondante et qu’elle sera prête à payer en conséquence) ;

chaque situation est alors identifiée à partir d’une ou de plusieurs des caractéristiques retenues dans les fiches "loyer" pour décrire les biens gérés. C’est :

• la préférence pour la centralité et l’habitat indépendant : une maison individuelle en centre-ville, qui délimite bien souvent clairement un habitat d’exception et des gammes de loyer au-dessus des valeurs de marché ;
• la recherche du confort et des équipements "modernes" : un logement dans une construction neuve, qui va en outre permettre de sélectionner son voisinage selon ses capacités à payer ;
• la recherche du confort et des équipements "récents", en site urbain : un immeuble avec ascenseur en centre-ville, qui pourra soit constituer un optimum de second rang si les deux options précédentes s’avèrent trop onéreuses pour le candidat à la location, soit exprimer un réel choix pour une partie de la clientèle (jeunes ménages ou au contraire ménages avancés dans le cycle de vie) ;
• le choix d’une location par défaut : un troisième étage (ou plus) sans ascenseur et en périphérie, qui sera bien souvent la solution retenue par ceux dont la capacité à payer est insuffisante ;
• les locations de grand confort : un logement avec 2 salles de bains (ou plus), qui permet en général d’identifier les produits "haut de gamme" ;
• les locations les plus spacieuses : une surface supérieure à la moyenne, puisque pour un type donné, les locations dont la surface les situe dans le décile supérieur sont de loin les plus convoitées (et les plus chères) ;
• les locations les mieux entretenues : un logement avec travaux récents, c’est bien sûr pour la demande un facteur important dans la décision de louer.

Comme toutes ces situations sont a priori évaluées par le candidat à la location pour définir l’appréciation qu’il porte sur le logement locatif privé présenté sur le marché, les fréquences correspondantes (mesurées pour chaque segment de marché considéré) sont composées au sein d’une fonction d’utilité implicite de type MALINVAUD (les exposants des fréquences étant les fréquences moyennes observées, France entière, pour tous les types de biens).

L’indice est normé, base 100 France entière et pour tous les types de biens. Son niveau sera d’autant plus élevé que la fréquence des situations composites représentatives d’une bonne diffusion de la qualité et du confort sera grande.

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