GLOSSAIRE
UNE QUESTION?
Le champ d’observation retenu est celui des baux nouveaux d’habitation, hors donc toutes les indexations en cours de bail ou lors d’un renouvellement de bail. L’observatoire porte ainsi exclusivement sur les loyers de marché pour des baux conclus à l’occasion d’une relocation ou d’une location nouvelle.
Les logements retenus par l’observatoire appartiennent alors au parc locatif privé régi par la loi de 1989 (y compris dans le cadre de dispositifs fiscaux d’aide à l’investissement locatif ou d’un conventionnement avec l’Anah) ou par la loi de 1948.
La collecte des informations est effectuée chaque trimestre auprès de la plupart des partenaires de CLAMEUR. Actuellement, cependant, la spécificité des procédures de traitement de l’information et la lourdeur des mises à jour limitent la rapidité de la collecte et du traitement dans le cas de l’Anah (extraction des bases de données une fois par an) et, dans une moindre mesure, de FONCIA, de Foncière Logement, du Réseau URBANIA et de TAGERIM (deux extractions, en juillet et en janvier de chaque année).
La mise à jour des informations reprise sur le site est alors réalisée deux fois par an :
La collecte des références de marché utilisées dans CLAMEUR se réalise suivant trois modalités différentes :
Les références de marché sont alors extraites de chacune des sources : elles concernent évidemment les baux signés (relocations et locations nouvelles) durant la période sous revue (année « n » pour les sources annuelles, semestre considéré pour les sources semestrielles, trimestre considéré pour les sources trimestrielles).
Un apurement des données est enfin réalisé afin d’éliminer les références mal renseignées (surface manquante ou aberrante, loyer non indiqué, caractéristiques du logement omises …) : de l’ordre de 1.5 à 2 % des enregistrements sont ainsi rejetés.
Les données transmises par l’Anah, les Pact Arim, Habitat & Développement (SIRES), et l’UNPI sont alors prises dans leur totalité. Ainsi que celles recueillies par Bouygues Immobilier, la CNAB, la Foncière Logement et le SNPI. En revanche, afin de respecter un équilibre de représentation entre les types de gestion (gestion directe et gestion déléguée à un professionnel) un tirage aléatoire stratifié (Paris, reste de l’agglomération parisienne, Grand Lyon, Marseille, métropole lilloise / reste du territoire) est réalisé sur les fichiers transmis par FONCIA, Nexity, le Réseau URBANIA et TAGERIM.
En moyenne, en effet, la gestion directe concerne de l’ordre du tiers du marché, France entière : c’est le constat qui se dégage de l’observation du marché réalisée sur les années 1998 à 2007. Avec évidemment des différences sensibles entre les grandes agglomérations (de l’ordre de 10 à 15 % du marché) et les départements ruraux ou faiblement urbanisés (de l’ordre de 75 à 80 % du marché, voire 90 % dans les départements les moins peuplés). Le tirage aléatoire (suivant une loi uniforme) a alors précisément pour objet de chercher à respecter cet « équilibre » d’observation : par exemple, de l’ordre de 40 % des références de marché sont conservées des fichiers transmis par FONCIA, Nexity, le Réseau URBANIA et TAGERIM.
Cette procédure « manuelle » permet en outre de gérer l’effet de grappe lié à la présence dans l’échantillon de données nombreuses transmises par un petit nombre de fournisseurs (et dont la variance est a priori plus faible que celle du reste de l’échantillon) : elle s’efforce ainsi de s’approcher d’une réalité (la structure du marché et sa répartition entre gestion directe et gestion déléguée) malheureusement inconnue en l’état actuel des systèmes statistiques, empêchant de recourir à une méthode de calage sur marges telle qu’habituellement utilisée pour redresser les échantillons.
La taille de l’échantillon finalement constitué (par exemple, 95 000 références de marché en 2005, 115 000 références pour 2006, 137 500 références en 2007 et, d’ores déjà, 25 000 références pour 2008) réduit sans aucun doute les risques de biais dans l’estimation du niveau des loyers de marché, de leur évolution ou des principaux indicateurs proposés par CLAMEUR.
L’observatoire des loyers mis en place en 1999 à l’initiative de l’UNPI bénéficie d'un partenariat élargi avec la plupart des acteurs du secteur privé. La mise en commun des références de marché lui permet ainsi de disposer d’une connaissance fine du marché locatif privé :
De l’ordre de 45 % des références recueillies sont en outre des relocations pour lesquelles on dispose de nombreuses informations concernant l’ancien bail : la date de sa signature, le dernier loyer acquitté par l’ancien locataire, le délai de vacance entre l’ancien et le nouveau locataire, la réalisation éventuelle de travaux d’entretien courant et de mise aux normes. Il est donc possible de mesurer précisément la mobilité résidentielle des locataires du secteur privé, le réajustement éventuel de loyer en cas de changement de locataire, la part des relocations réalisées après travaux ...
Actuellement, CLAMEUR observe les marchés 890 villes, regroupements de communes (EPCI) et pays (hors doubles comptes). Le choix de ces « villes » est réalisé selon un double critère : le nombre d’habitants de l’espace géographique considéré (ville, regroupement de communes ou pays) et le nombre de références disponibles dans l’échantillon collecté sur cet espace géographique.
La sélection des villes dont les marchés peuvent être a priori observés par CLAMEUR résulte d’abord du choix d’un seuil, celui du nombre d’habitants de l’espace géographique considéré : 20 000 habitants, voire 12 500 habitants lorsque la commune est la « ville centre » d’un EPCI. 1 857 « villes » ont ainsi été retenues : le nombre de relocations et de locations nouvelles susceptibles d’intervenir chaque année sur ces marchés rendant envisageable leur observation directe.
L’échantillon recueilli par CLAMEUR est cependant limité, même si sa taille et la diversité de ses sources d’alimentation sont sans commune mesure avec celles de la plupart des autres observatoires des marchés locatifs privés : en l’état actuel de son enrichissement, on estime que le taux de sondage associé est de l’ordre de 1/12ème (pour un parc locatif privé - hors les logements occupés à titre gratuit - de l’ordre de 4 885 000 unités à fin 2005 si on se limite aux logements dont le propriétaire est une personne physique et de 5 332 000 si on considère l’ensemble des propriétaires, personnes physiques et personnes morales - caisses de retraite, compagnies d’assurances, foncières, … -). En imposant un seuil de 200 références nouvelles chaque année par ville, 290 marchés peuvent être analysés. Le nombre de villes observables passe à 455 si le seuil est abaissé à 100 références : ce sont bien sûr les 455 villes les plus importantes, qui disposent d’un parc locatif privé conséquent. Si le seuil est ramené à 60 références, le nombre de villes observables passe à 605. Le seuil fixé actuellement étant de 30 références (afin de pouvoir observer des « petits/moyens » marchés), 890 villes peuvent être observées.
Pour chacune des 890 villes (hors doubles comptes) retenues, le coefficient de représentativité de l’échantillon est au moins égal à 5.0 % : le taux de sondage associé au marché correspondant est donc de 1/20ème. Pour 410 villes, le coefficient de représentativité est d’au moins 12.5 % : CLAMEUR travaille donc avec plus d’un bail sur 8 sur 46 % des villes retenues. Pour 106 villes, le coefficient de représentativité se situe entre 10 et 12.5 % : ainsi, pour près de 58 % des villes suivies par CLAMEUR, le nombre de références disponibles est supérieur à 1/9ème du marché. Pour 136 villes, le coefficient de représentativité se situe entre 7.5 et 10 % et pour les 239 villes les « moins bien » échantillonnées, le coefficient de représentativité se situe entre 5 et 7.5 %.
Si le choix du seuil de sélection des villes retenues par CLAMEUR avait été fixé à 2.5 % (un nombre de références disponibles supérieur à 1/25ème du marché, donc bien au-delà déjà des taux de sondage de la plupart des observatoires des marchés locatifs privés), ce sont 1 200 villes qui auraient été concernées. Mais comme pour une part importante des 310 villes supplémentaires le recueil des observations ne permet pas encore de disposer d’une chronique couvrant l’ensemble de la période 2000-2008, ce choix n’a pas été retenu.
Ce ne sont cependant pas les villes au marché le plus étroit pour lesquelles le coefficient de représentativité est le plus faible : au contraire même, ce sont pour ces villes que s’observent les coefficients les plus élevés. Et au total, les 890 villes retenues (hors doubles comptes) représentent 71.4 % du parc locatif privé métropolitain (respectivement 82.5 % pour les 1 200 villes) et 63.7 % de la population française (respectivement 77.1 % pour les 1 200 villes).
Pour chaque ville finalement retenue, les indices proposés (niveau des loyers, mobilité, part des relocations après travaux …) sont des indices synthétiques (sans correction des effets « qualité » mal connus en réalité par la plupart des observatoires et surtout assez variables d’une année sur l’autre) : les pondérations retenues au niveau de chaque ville et, éventuellement, de ses arrondissements, correspondent à la structure moyenne du marché observée de 1998 à 2008.
L’analyse qui a pu être faite au travers de la lecture des résultats proposés par CLAMEUR sur la période 1998 à 2008 montre en effet que les structures de marché des villes sont quasiment stabilisées en cumulant les données sur 5 années sur les 455 villes les plus importantes et sur 6 à 7 années pour les villes les moins importantes : le choix de construire une structure moyenne 1998-2008 se fonde sur ce constat.
En fait, les résultats présentés concernent plus que les seules 890 villes : CLAMEUR étend en effet son observation à l’ensemble du territoire des EPCI, le cas échéant.
| Relocations et locations nouvelles Situation moyenne 1998 - 2008 (Source CLAMEUR) |
Studios et 1 pièce |
2 pièces | 3 pièces | 4 pièces | 5 pièces et plus | Ensemble |
| Structure du marché (en %) | 25,2 | 31,1 | 24,5 | 11,5 | 7,5 | 100,0 |
| Surface moyenne de logement (en m² de surface habitable) |
26,3 | 44,1 | 64,8 | 83,9 | 116,3 | 55,9 |
| Relocations et locations nouvelles Situation moyenne 1998 - 2008 (Source CLAMEUR) |
Studios et 1 pièce |
2 pièces | 3 pièces | 4 pièces | 5 pièces et plus | Ensemble |
| Part des logements (en %) avec : >> ascenseur >> chauffage collectif >> 2 salles de bains ou plus |
26,9 38,9 - |
22,5 39,5 - |
20,8 41,8 0,3 |
19,9 42,3 11,8 |
12,3 49,5 70,6 |
21,6 41,4 9,1 |
| Part des logements (en %) en : >> maison individuelle >> centre-ville |
14,9 46,2 |
13,8 47,3 |
14,4 46,1 |
23,4 46,1 |
51,1 47,2 |
19,4 46,6 |
| Part des logements (en %) en : >> gestion directe >> secteur libre |
19,4 97,7 |
28,8 94,7 |
28,4 91,2 |
44,8 87,4 |
54,0 81,0 |
34,2 92,0 |
La proportion de logements en maison individuelle est évidemment faible dans le cas de petits logements (14.9 %) et elle s'élève au fur et à mesure que la taille des logements s'accroît : elle est de 51.1 % pour les 5 pièces et plus. En revanche, peu de différences marquées s'observent dans la localisation des biens suivant la taille du logement :
On peut aussi noter que 34.2 % des biens sont gérés en direct par leurs propriétaires : cette proportion varie d'ailleurs du simple au triple, entre les studios et une pièce (19.4 %) et les 5 pièces et plus (54.0 %).
La présence d’un ascenseur est alors plus fréquente pour les petits logements que dans l’ensemble :
A l’inverse, bien entendu, la présence de 2 salles de bains révélatrice d’un niveau de qualité et de confort supérieur à la moyenne, est logiquement la plus fréquente pour les logements de 5 pièces et plus.
Lors d’une relocation, le loyer progresse en moyenne de l’ordre de 6.1 %.
| Seules relocations Situation moyenne 1998 - 2008 (Source CLAMEUR) |
Studios, 1pièce | 2 pièces | 3 pièces | 4 pièces | 5 pièces et + | Ensemble |
| Part des relocations après travaux (en %) | 24,3 | 24,6 | 25,5 | 25,4 | 22,0 | 24,6 |
| Variation des loyers en cas de relocation (en %) | 6,1 | 6,5 | 7,3 | 6,0 | 3,1 | 6,1 |
| Durée d'occupation du logement (en mois) | 32 | 39 | 45 | 51 | 52 | 41 |
| Taux de mobilité résidentielle (en %) | 38,0 | 30,7 | 26,5 | 23,7 | 23,1 | 29,6 |
En moyenne 24.6 % des relocations bénéficient de travaux de mise aux normes. Les travaux servent alors, presque toujours, à remettre le bien dans le marché lorsqu’il s’agit de le remettre aux normes :
Comme toutes ces situations sont a priori évaluées par le candidat à la location pour définir l’appréciation qu’il porte sur le logement locatif privé présenté sur le marché, les fréquences correspondantes (mesurées pour chaque segment de marché considéré) sont composées au sein d’une fonction d’utilité implicite de type MALINVAUD (les exposants des fréquences étant les fréquences moyennes observées, France entière, pour tous les types de biens).
L’indice est normé, base 100 France entière et pour tous les types de biens. Son niveau sera d’autant plus élevé que la fréquence des situations composites représentatives d’une bonne diffusion de la qualité et du confort sera grande.
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